GPT先生の無料特別講義／本編6本／5ページ実践キットPDF＋無料Web実習ツール（W1）
ヴィラ（多世帯住宅）や多世帯住宅のワンルーム、オフィステルの賃貸・売買契約を控えた方に向けた、特定分野での人工知能（AI）活用に関する特別講座です。登記簿謄本に問題がなくても、建築物台帳の専有部分の用途が近隣生活施設（事務所）になっていたり、多世帯住宅の部屋の違法な細分化や先順位の保証金の超過が隠れていたりすると、住宅都市保証公社（HUG）の賃貸保証金返還保証への加入は拒否されます。『建築法』、『建築物台帳の記載および管理等に関する規則』、憲法裁判所の決定例、HUG公式の商品概要の原文を1:1で照合し、契約前の15分で危険な物件を見分ける方法をまとめました。
法令および判例原文
『建築法』第79条および第80条（2019年に履行強制金の合計5回の上限を撤廃、時価標準額の10％を繰り返し賦課）と憲法裁判所の2020憲バ501合憲決定を照合
HUG安全ラインの計算
集合建物の専有部分の住宅用途確認＋多世帯住宅の保証限度額（90%）および他世帯の先順位債権との合算（原則60%、特例80%）をリアルタイムで計算
2026. 12. 17. 特別法
『特定建築物整理に関する特別措置法』（法律第21820号）4つの要件（2012.12.31.までに完成、居住用50％以上など）のファクトチェックと契約特約5種（T1～T5）
契約書に印鑑を押す前に、こんな話を一度でも聞いたことがあるなら、必ず確認してください。
部屋やシンク、IHコンロまで備わった新築の2ルーム物件なのに、なぜ建築物台帳には「第二種近隣生活施設（事務所）」と記載されているのですか？
履行強制金を5回だけ払えば、国が合法と認めてくれると聞きましたが、本当ですか？
一戸建て賃貸住宅の登記簿謄本には銀行融資が1億ウォンしか記載されていないのに、なぜ賃貸保証保険の限度額が出ないのでしょうか？
2026年12月に特定建築物特別法が施行されると、違法建築物のヴィラもすべて適法化されるそうですが、今買っても大丈夫ですか？
四つとも登記簿謄本だけでは決して分からず、建築物台帳の重要な5項目と法令原文の数値を照合して初めて真実が見えてきます。第1講から第6講まで、実際の台帳様式とHUGの商品概要の原文を使って、明快に解説します。
「そうらしい」という噂ではなく、国家法令情報センターの現行法令（『建築法』、『建築物台帳の記載および管理等に関する規則』、『特定建築物整理に関する特別措置法』）、憲法裁判所および大法院の判例、住宅都市保証公社（HUG）の公式商品概要の原文（2026年11月2日時点で照合）をそのまま画面に表示し、照合しました。
落とし穴1 / 近隣商業施設ビラと多重住宅
専有部分の事務所改装および調理設備設置違反
集合建築物台帳の【専有部分】用途欄が第1・第2種近隣生活施設であるか、寄宿舎の部屋にIHクッキングヒーターとシンクが設置されている場合、違反の記載がなくても賃貸保証への加入を拒否されます。
落とし穴2／多世帯住宅の部屋の細分化と先順位権利
台帳の8世帯 vs 玄関ドア14枚
一般建築物台帳の世帯数と実際の玄関ドア数を照合し、登記簿上の抵当権に他世帯の先順位保証金の合計を加えて、HUGの90％上限および60％（特例80％）以内かを計算します。
盾 3 / 韓国語の保護特約5種
保証を断られた場合の無条件解除
残金日まで違反建築物が存在しないことの保証、チョンセ保証が拒否された場合の無条件での契約金全額即時返還（T1）、多世帯住宅の先順位保証金総額の保証および追加担保の禁止（T2）の特約を、そのままコピーして使います。
第1回の授業資料PDFと無料Web実習ツール（W1）には、契約書の特約や仲介業者への事前依頼メッセージなど、5種類の韓国語テンプレート（T1～T5）が収録されています。そのうち2つを先行してご紹介します。
テンプレート T1（違反建築物が存在しないこと、および賃貸保証への加入を条件とする解除特約）
賃貸人は、残金支払日時点において、本件建築物（表題部および専有部を含む）に建築法上の違反建築物の表示、無断用途変更、無断増築等の違反事項がないことを保証する。賃借人の責めに帰すべき事由なく、目的物が違反建築物として登記されていること、専有部分が非住宅用途（近隣生活施設等）であること、または先順位の権利関係を理由として、住宅都市保証公社（HUG）等の賃貸保証金返還保証への加入または賃貸資金融資の承認が拒否された場合、賃借人は本契約を解除することができ、賃貸人は受領した契約金等一切の金員を直ちに全額返還する。
テンプレート T3（仲介業者を訪問する前の書類請求用カカオトーク・SMSメッセージ）
所長さん、本日内見した部屋の契約を検討しております。訪問前に、① Government24の集合建築物台帳の表題部と、該当する部屋の専有部の2枚（多世帯住宅の場合は一般建築物台帳1枚）を、まず写真でお送りいただけますでしょうか。また、多世帯住宅の場合はHUGの賃貸保証（住宅価格の90％および先順位60％、80％の基準）に加入できるか計算する必要があるため、②登記簿謄本、確定日付付与状況および転入世帯確認書の閲覧用写しを、重要事項説明書の9番の欄に併せて記載していただけるか、ご確認をお願いいたします。
1. 要点を凝縮した動画6本と3問の確認クイズ
建築物台帳の重要5項目の読み解き方、近隣生活施設を住宅に転用したヴィラと履行強制金に関する判例、複数世帯住宅のHUG安全ライン、2026年12月の特別法の4要件を凝縮した全6回の講義＋提出後すぐに解説が表示されるクイズ
2. 授業資料 PDF 5ページ（c14_building_ledger_ai_check_kit.pdf）
台帳5項目の要約表、コピー＆ペースト用の韓国語の契約特約および依頼文5種（T1～T5）、契約前の12項目チェックリスト、AI判読プロンプト3種（P1～P3）。第1講の右上にある【授業資料】からすぐにダウンロードできます。
3. 無料Web実習シミュレーター（W1）の常時活用
表題部と専有部の用途照合、集合住宅のHUG保証限度額（60％・80％）計算機、2026年12月17日特別法の4要件判定機を、ログインなしですぐに試せます。
人工知能（AI）ツール（Claude、ChatGPT、Geminiなど）に漠然と「このヴィラを借りても大丈夫？」と尋ねても、法令の数値を間違えたり、一般的な注意事項を並べたりするだけです。授業資料のPDFに収録されているプロンプトエンジニアリングのテンプレート3種（P1～P3）のように、表題部と専有部の用途欄、台帳上の住戸数と玄関ドアの数、HUGの90％および60％／80％の計算式、2012.12.31.の竣工要件を判定基準としてあらかじめ指定し、個人情報（氏名、住民登録番号、番地の詳細）を除いたテキストだけを入力すれば、1分以内に正確な照合表を得られます。
AI判読プロンプト（P1～P3）がサポートする業務
表題部の主用途と専有部分の各住戸用途の不一致、および近隣商業施設併設のヴィラのリスクを自動判読（P1）
多世帯住宅の価格に対する根抵当権および他住戸の先順位債権の合計が90%、60%、80%の上限内かを計算（P2）
媒介対象物件の確認・説明書の3番、9番欄における口頭告知の漏れを点検し、特約文言を作成（P3）
賃借人および買主が現地で直接確認すること
現地訪問時に、実際の玄関ドア、郵便受け、電気メーターの数を数え、台帳上の戸数と照合
住民センターおよび税務署で発行された確定日付付与状況と転入世帯確認書の原本を閲覧・照合
契約書の特約欄に、賃貸保証への加入を拒否された場合は条件なしで手付金全額を返還する旨の文言（T1、T2）を自ら記載
弁護士、公認仲介士、建築士による個別案件の法律相談や権利分析の代理、不動産仲介、または投資収益を保証する講座ではありません。違法建築物の取り締まりを逃れるための抜け道も扱いません。
国家法令情報センターの現行法令および判例の原文と、住宅都市保証公社（HUG）の公式商品概要（2026年11月2日照合時点）に基づき、公的帳簿の読み方を自分で学ぶための教育資料です。自治体の条例や保証機関の内部審査基準の改定、個別物件の権利関係によって、実際に保証に加入できるかどうかが異なる場合がありますので、契約締結前に必ず所管の自治体および保証機関（HUG、HF、SGI）、法律の専門家に最終確認してください。
サンプルの台帳および画面内の固有番号、所有者氏名、住民登録番号、詳細住所、アカウント識別値は、不透明な単色のボックスで隠しています。講義音声はAI音声（TTS）です。
次の講義
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建築物台帳の用途や特約文言に迷ったときは、このように確認しましょう
授業資料PDFのプロンプト（P1～P3）には、所有者の氏名と住民登録番号、詳細な番地は含めず、用途と面積、世帯数だけを入力して、まずAIにチェックしてもらいましょう。
さらに気になる点やAI活用のヒントは、質問掲示板やオープンチャットで一緒に共有します。
